Un informe de la UNDAV advierte sobre los riesgos de tomar los créditos hipotecarios en UVA en un escenario de alta inflación. Los préstamos en UVA, la relación entre la cuota y el salario podría deteriorarse más de 50% si se mantienen las condiciones económicas de 2016.

El acceso a la vivienda digna es una problemática intrínseca a los países en desarrollo. El caso argentino no queda al margen, ya que se estima un déficit habitacional de entre 3 y 4 millones de viviendas. El presidente Macri en las últimas semanas puso un sobredimensionado énfasis en la presentación de los créditos hipotecarios con cuotas mensuales variables, ajustables por UVA. Si bien los créditos indexables vienen a llenar un espacio vacío en el mercado, no dejan de estar viciados de contraindicaciones si no se los diseña de un modo apropiado. En contextos de alta y sostenida inflación, la cuota a pagar se puede volver muy onerosa para las familias, producto de sus correcciones mensuales automáticas, y a su vez desfasadas de los correspondientes aumentos paritarios. Más aún, en casos de pérdida de poder adquisitivo –como el experimentado en 2016- la separación entre las cuotas y el salario puede ser sustantiva, y el peso total de los pagos del crédito puede crecer peligrosamente, medido como porcentaje del ingreso familiar. El presente artículo se estructura a partir de un ejercicio numérico que realizaron los investigadores del Observatorio de Políticas Públicas de la Universidad Nacional de Avellaneda (UNDAV), en el cuál se establecen hipótesis sobre el desarrollo de la amortización de un préstamo en estas líneas de tasa variable. Del trabajo, se desprende un posible deterioro en la relación entre la cuota y el ingreso, en función a ciertos escenarios posibles. Además, el informe cuenta con un apartado dedicado a la comparación del actual Procrear con la iniciativa inicial del año 2013, para contrastar la lógica funcional de ambos programas.

Para empezar, el análisis cuantitativo, los economistas del Observatorio de UNDAV observaron el desempeño de estas líneas hipotecarias en su primer año de vigencia. Este año 2016 concurrió con un contexto de retracción global de la economía argentina, alta inflación y paritarias a la baja. Si bien el ajuste por CER que se aplica de forma diaria a las UVAs no ha reflejado correctamente la magnitud de la volatilidad de precios del año 2016, los salarios, en promedio, han presentado un ritmo de suba aún menor que este índice. La pérdida generalizada de poder adquisitivo que decantó en un desplome de los distintos indicadores de consumo, también impactó en la trayectoria de estas líneas hipotecarias. Es siguiente gráfico expuesto en el documento de los investigadores, muestra la trayectoria de la cuota mensual a pagar por el préstamo y el nivel de ingresos explicitado en el apartado anterior. Además, se estudia el peso real del préstamo, en función a la relación de ambas series.

   Salario, cuota y peso total de un préstamo a tasa variable – Año 2016

(salario y cuota en $, relación en %)

Fuente: Producción propia en función a Indec e información de mercado.

Así, los investigadores del Observatorio de Políticas Públicas afirmaron que “muchas familias se interesan por estas líneas de créditos a tasa variable desconociendo que los ajustes de la cuota a pagar son de carácter mensual”. Esta característica determina que la relación entre cuota e ingresos pactada en el momento inicial de la constitución del contrato pueda verse deteriorada casi inmediatamente, al pagar la primera cuota ya corregida por CER. Ocurre que la gran mayoría de los asalariados y las asalariadas en nuestro país perciben sueldos fijos, que se ajustan en negociaciones colectivas tan sólo una vez por año. Por tanto, en todos los doce meses que transcurren desde un ajuste salarial hasta el siguiente, las familias estarán pagando “cuotas a precio nuevo” con “salarios viejos”. En otras palabras, por el mero efecto temporal, se incrementa el costo del préstamo, ya que la corrección mensual pactada para la corrección de la cuota variable no coincide con las paritarias que recomponen poder adquisitivo a los sectores asalariados. Huelga decir que similar fenómeno se da para esquemas paritarios semestrales, cuatrimestrales o de otra periodicidad.

Para medir este efecto, según indica el informe de la UNDAV, “una forma de poner en números lo que se acaba de enunciar es suponer una determinada trayectoria para la evolución de estas variables”. Por ejemplo, los economistas estimaron un escenario de inflación declinante, y paritarias que la siguen en la misma proporción a partir de la siguiente dinámica:

1° año: 20% de inflación; 2° año al 5° año: 15% de inflación; 6° año al 10° año: 10% de inflación; 10° año al 20° año: 5% de inflación.

No obstante, aclaran que “los supuestos presentados son relativamente laxos. Al ser parámetros pre-fijados a los términos de proyectar un ejercicio de simulación, se pueden modificar arbitrariamente, obteniendo una diversidad de escenarios de acuerdo a diferentes expectativas sobre el comportamiento de la inflación en los próximos años”. El siguiente gráfico sintetiza el principal resultado que se desprende de su análisis:

Pago excedente acumulado por el factor temporal de los ajustes – Año 1 al 20

(en miles de pesos)

Fuente: Producción propia en función a Indec e información de mercado.

Por tanto, a lo largo de la vida del préstamo, se va acumulando pagos excedentes por la temporalidad de los ajustes. Esta es una forma de ilustrar cuantitativamente la separación entre la masa de cuotas que se debería pagar de acuerdo a las condiciones de poder adquisitivo inicialmente pautadas y las que finalmente se realizan producto de la temporalidad de la corrección por inflación de las variables nominales –cuota y salario. Nótese, al finalizar la vida total del préstamo, transcurridas las cuarenta cuotas, las familias habrán abonado en cuantioso excedente por sobre lo originariamente pautado. Por ejemplo, para trabajadores y trabajadoras sujetos a esquemas de ajuste paritario de índole trimestral, se acumula un excedente pagado de $34.000 pesos. Para el caso de ajustes semestrales, con el primero al mes seis de cerrado el contrato, el ticket extra total trepa a los $83.000 pesos. Por último, en las modalidades paritarias más extendidas, de un solo ajuste anual, la cuenta asciende a casi $184.000 pesos de excedente. A continuación, el informe de la UNDAV resume los montos expresados como porcentaje del total de cuotas pagadas, para dar una noción de magnitud del excedente total.

Con respecto a la dinámica de los créditos del programa Procrear, los economistas de la Universidad Nacional de Avellaneda consideraron que “su lógica de funcionamiento se modificó notoriamente a partir del cambio de Gobierno”. Desde lo político, el cambio en el sistema es notorio: se produjo una mutación en la lógica de acceso a la vivienda desde un sistema que buscaba incluir a los sectores de menores recursos, a otro puramente regido por las reglas del sector privado. El corrimiento del Estado como garante principal de la vivienda digna para los millones de argentinos que aún hoy están fuera de las posibilidades del mercado, sin dudas está lejos de ser un avance en materia de inclusión social. El siguiente cuadro, extraído del informe de la UNDAV, sintetiza los principales cambios entre los dos sistemas de créditos Procrear:

Con todo lo anterior, del estudio de los investigadores del Observatorio de Políticas Públicas de la UNDAV sobre los nuevos créditos hipotecarios, se desprenden las siguientes conclusiones sobre el proceso de endeudamiento que nuestro país ha experimentado desde el año pasado.

.En 2016, el peso medio de la cuota aumentó en un punto porcentual, como porcentaje del salario, en tan sólo un solo año. Esto es producto de un aumento de la cuota media de casi $2.500 a lo largo del año.

.Más aún, si se realiza un ejercicio de estimación de escenarios a futuro, en función a parámetros conservadores, se encuentran resultados preocupantes sobre la posible evolución del peso del pago de los préstamos.

.Por ejemplo, en un escenario medio proyectado, se prevé un peso excedente de entre 3% y 5% del total préstamo, producto de que el ajuste de las cuotas no se efectúa en el mismo momento que las paritarias salariales.

.Por último, si se replican las condiciones de inflación y salarios que se verificaron en el año 2016, el peso de la cuota mensual como porcentaje de los ingresos pasaría a ser cercana al 40%, esto es, 13 puntos porcentuales superior al peso inicial.